Mietrecht
Das Mietverhältnis bringt ein Bündel an Rechten und Pflichten mit sich und stellt ein äußerst vielschichtiges Vertragsverhältnis dar. Von den Hauptleistungspflichten der Gebrauchsüberlassung im vertragsgemäßen Zustand und Zahlung des Mietzinses über gegenseitige Rücksichtnahmepflichten bis hin zur Beendigung des Mietvertrages ergeben sich eine Vielzahl von rechtlichen und tatsächlichen Problemen, bei denen wir Ihnen gerne zur Seite stehen.
Einige dieser Probleme sollen im Folgenden kurz dargestellt werden:
Weicht die Mietsache erheblich vom vertraglich vorausgesetzten Zustand zum Nachteil des Mieters ab, besteht für diesen grundsätzlich die Möglichkeit, die Mietzahlung entsprechend zu mindern, § 536 BGB. Von dieser Vorschrift darf bei Mietverhältnissen über Wohnraum nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Der Mieter ist allerdings verpflichtet, entsprechende Mängel unverzüglich beim Vermieter anzuzeigen, damit dieser Abhilfe leisten kann. Erfolgt eine solche Anzeige nicht oder verspätet, kann der Mieter dadurch unter Umständen selbst ersatzpflichtig werden. Außerdem steht dem Mieter kein Minderungsrecht für solche Mängel zu, die er bei Vertragsschluss kannte oder aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht kannte.
Grundsätzlich hat der Mieter nach dem gesetzlichen Leitbild Veränderungen oder Verschlechterungen nicht zu vertreten, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Zudem trifft den Vermieter die Pflicht, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Ist im Mietvertrag nicht etwas anderes vereinbart, so muss der Mieter grds. weder Schönheitsreparaturen durchführen noch für Instandhaltung und Reparatur der Mietsache aufkommen, sofern ihn kein Verschulden trifft. Allerdings können im Mietvertrag bestimmte Regelungen getroffen werden, nach denen es dem Vermieter möglich ist, einzelne Leistungen auf den Mieter abzuwälzen. An die Zulässigkeit solcher Klauseln sind aber – insbesondere bei der Wohnraummiete – hohe Anforderungen zu stellen. Eine umfassende Renovierungspflicht ist bspw. unzulässig, wenn sie nicht durch eine Gegenleistung des Vermieters kompensiert wird.
Nach der gesetzlichen Regelung des § 540 Abs. 1 S. 1 BGB ist es dem Mieter nicht gestattet, den Gebrauch der Mietsache einen Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Es steht dem Mieter jedoch ein außerordentliches Sonderkündigungsrecht zu, sofern der Vermieter die Erlaubnis verweigert und in der Person des Dritten kein wichtiger Grund vorliegt. Zu beachten ist auch, dass bei der Überlassung an Dritte, der Mieter für deren Verschulden einzustehen hat, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis erteilt hat. Im Falle der Wohnraummiete trifft das Gesetz hier eine besondere Regelung. Nach § 553 BGB kann der Mieter bei einem berechtigten Interesse, die Erlaubnis des Vermieters verlangen. Das heißt es steht ihm nicht nur ein Sonderkündigungsrecht zu, sondern er hat auf die Erteilung der Erlaubnis grds. einen rechtlichen Anspruch. Eine Abbedingung dieser Vorschrift zum Nachteil des Mieters ist im Mietvertrag nicht möglich.
Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete erheblich in Verzug, kann dies u.U. einen außerordentlichen Kündigungsgrund rechtfertigen. In einem solchen Fall greift hier jedoch die Neuregelung des Art. 240 § 2 EGBGB. Dieser sieht eine Beschränkung des Kündigungsrechts vor, wenn die Nichtleistung der Mietzahlung auf den pandemischen Auswirkungen beruht und der Mieter dies glaubhaft machen kann. Sonstige Kündigungsrechte bleiben allerdings durch diese Vorschrift unberührt. Zu beachten ist auch, dass hiermit die Mietzahlung nicht hinfällig wird, sondern lediglich das Kündigungsrecht des Vermieters beschränkt wird. Im Falle einer Gewerberaummiete könnte man jedoch aufgrund der Regelung des Art. 240 § 7 EGBGB über eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage in Verhandlung treten.
